Résiliation du bail pour méconnaissance du règlement de copropriété : exercice des droits et actions du copropriétaire-bailleur

Tout copropriétaire peut, à l'instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d'un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci.

Plusieurs nus-propriétaires et un usufruitier ont donné à bail à une société, un local commercial situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, en vue de son utilisation pour l'activité d'achat, vente de cyclomoteurs, réparation de scooters, location de véhicules sans chauffeur et activités connexes. Se plaignant de nuisances sonores et olfactives, les propriétaires d'un lot contigu à ce local, ont assigné l'usufruitier, la locataire ainsi que le syndicat des copropriétaires, en résiliation du bail et expulsion de cette dernière et, dans l'attente de celle-ci, en interdiction de toute activité de réparation de scooters dans les locaux pris à bail.

L'arrêt d'appel (CA Paris, 24 juin 2020) accueille les demandes.

La Cour de cassation approuve la cour d'appel.

Un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d'exercer l'action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires (Cass. 3e civ., 14 nov. 1985, n° 84-15.577). Le règlement de copropriété ayant la nature d'un contrat, chaque copropriétaire a le droit d'en exiger le respect par les autres (Cass. 3e civ., 22 mars 2000, n° 98-13.345). La cour d'appel a retenu qu'une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires autorisant les travaux à réaliser par la société locataire était, en ce qu'elle visait à l'acceptation des nuisances provoquées par l'activité de cette société, contraire aux stipulations du règlement de copropriété selon lesquelles chaque copropriétaire devait veiller à ne rien faire qui pourrait troubler la tranquillité des autres occupants. Elle a également retenu que l'usufruitier bailleur, informé par le syndic et les autres copropriétaires des nuisances occasionnées par l'activité de la société locataire, n'avait pas engagé de démarches en vue de permettre le respect du règlement de copropriété. La cour d'appel a retenu à bon droit que les copropriétaires sont recevables à exercer, en lieu et place du bailleur, une action oblique en résiliation de bail à l'encontre de la société locataire et a légalement justifié sa décision.