Résidences de tourisme : la durée ferme de 9 années ne concerne que le bail initial et non le bail renouvelé

L'article L. 145-7-1 du Code de commerce, qui déroge à la faculté de résilier le bail à échéance triennale reconnue au locataire par l'article L. 145-4 du Code de commerce, est-il applicable aux baux renouvelés soumis au seul article L. 145-12 du même code ? Telle est la question à laquelle répond par la négative la Cour de cassation dans décision du 7 septembre 2023.

Aux termes de l'article L. 145-7-1 du Code de commerce, créé par la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l'article L. 321-1 du Code du tourisme sont d'une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale. Ce texte, qui déroge à la faculté de résilier le bail à échéance triennale, reconnue au locataire par l'article L. 145-4 du Code de commerce, est d'ordre public et applicable aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur (Cass. 3e civ., 9 févr. 2017, n° 16-10.350 : JurisData n°  2017-001905). Pour fonder son raisonnement la Cour de cassation invite en l'absence de précision textuelle, à déterminer si cette impossibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale s'applique aux baux renouvelés. Elle précise :

• qu’il résulte des travaux parlementaires que l'objectif poursuivi par le législateur est de rendre fermes les baux commerciaux entre l'exploitant et les propriétaires d'une résidence de tourisme classée afin d'assurer la pérennité de l'exploitation pendant une période initiale minimale de neuf ans ;

• et que selon l'article L. 145-12 du Code de commerce, également d'ordre public ( Cass. 3e civ., 2 oct. 2002, n° 01-02.781 : JurisData n°  2002-015677), sauf accord des parties pour une durée plus longue, la durée du bail renouvelé est de neuf ans, et les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article L. 145-4 du même code, relatives au droit de résiliation du locataire et du bailleur, sont applicables au cours du bail renouvelé.

Ayant constaté que le bail existant entre les parties était un bail renouvelé, la cour d'appel en a exactement déduit que l'article L. 145-7-1 du Code de commerce ne s'appliquait pas. Ainsi en a jugé la Cour de cassation.