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Mise en demeure en copropriété : précision exigée pour le recouvrement des charges

Jurisprudence

Selon la Cour de cassation, la mise en demeure, préalable à toute action en recouvrement des charges impayées en copropriété, doit être précise et détaillée. Elle doit indiquer clairement les dispositions dues pour le budget prévisionnel de l'exercice en cours ou pour les travaux non inclus dans ce budget. Cette précision est nécessaire pour permettre au copropriétaire de comprendre les montants réclamés et de régulariser sa situation, sous peine d'irrecevabilité de la demande en justice.

Le tribunal judiciaire de Marseille a demandé à la Cour de cassation, dans le cadre d'une demande d'avis, de préciser si la mise en demeure préalable exigée par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis - qui dispose que si un copropriétaire ne paie pas une provision à sa date d'exigibilité, après une mise en demeure conservée sans effet pendant 30 jours, toutes les autres provisions non échues et les sommes dues pour les exercices précédents deviennent immédiatement exigibles - doit être suffisamment détaillée pour distinguer :

  • Les provisions dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ( L. n° 65-557, 10 juill. 1965, préc., art.14-1 ) : Il s'agit des sommes que chaque copropriétaire doit verser régulièrement pour financer les charges courantes de l'immeuble (entretien, charges communes, etc.) ;

  • Les charges échues impayées des exercices antérieurs : Ce sont les sommes qui n'ont pas été réglées lors des exercices précédents.

Réponse positive de la Cour de cassation : la mise en demeure, nécessaire avant de saisir le président du tribunal judiciaire pour le recouvrement des provisions et charges impayées, doit être précise et indiquer clairement la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget. En d'autres termes, la Cour considère que la mise en demeure doit être suffisamment détaillée pour permettre au copropriétaire de comprendre exactement ce qu'on lui réclame et ainsi de pouvoir régulariser sa situation.

En pratique, cela signifie que le syndicat des copropriétaires doit, afin de pouvoir engager une procédure accélérée devant le tribunal, préciser dans la mise en demeure les provisions dues pour le budget prévisionnel de l'exercice en cours ou pour les travaux non inclus dans ce budget, sous peine d'irrecevabilité de la demande.