Indemnité d’éviction en cas de refus du renouvellement d’un bail commercial à des conditions différentes
Un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s'analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d'éviction.
C’est ce que juge la Cour de cassation dans un arrêt daté du 11 janvier 2024.
En l’espèce, un syndicat intercommunal d'aménagement touristique aux droits duquel vient une communauté de communes a donné à bail à des locataires un local commercial à usage de restaurant. La bailleresse a délivré un congé avec offre de renouvellement subordonnée, notamment, à la modification de la contenance des lieux loués et à des obligations d'entretien des locataires. Les locataires ont restitué les lieux loués et ont assigné cette dernière en paiement d'une indemnité d'éviction.
C’est à bon droit qu’ils font grief à l’arrêt d’appel de rejeter leur demande en paiement d'une indemnité d'éviction.
Pour la rejeter l'arrêt d’appel relève, d'abord, que les modifications auxquelles la bailleresse entendait subordonner l'offre de renouvellement, portant atteinte à la fois à la contenance des lieux loués et aux obligations du preneur, ne pouvaient s'inscrire valablement dans le cadre d'un congé avec offre de renouvellement. Les juges énoncent, ensuite, que le congé exprimait néanmoins une offre de régularisation d'un nouveau bail, de sorte qu'il ne pouvait s'analyser en un congé sans offre de renouvellement.
L’arrêt d’appel est cassé pour violation des , L. 145-8 et L. 145-9 du Code de commerce desquels il résulte que, à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix.
La Cour de cassation a déjà retenu qu'un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l'a délivré (
Il s'en déduit qu'un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s'analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.