Fixation du prix en préemption : prise en compte de l'état réel des parties privatives et communes, indépendamment des causes de dégradation
Dans un arrêt daté du 3 avril 2025, la Cour de cassation juge que le prix du bien préempté, qui doit être fixé d'après sa consistance au jour du jugement de première instance, prend en compte, s'agissant de biens situés dans un immeuble en copropriété, l'état des parties privatives et des parties communes, même si la dégradation de ces dernières résulte de l'arrêt de tous travaux de rénovation et d'entretien après la création de la zone d'aménagement différé.
Le litige oppose un établissement public foncier (EPF) à un propriétaire d'un lot en copropriété situé en zone d'aménagement différé (ZAD). Ce dernier avait notifié une déclaration d'intention d'aliéner à la commune de Menton.
Délégataire du droit de préemption, l'EPF a exercé ce droit mais a contesté l'évaluation retenue par les juges du fond. Ces derniers avaient exclu de leur appréciation l'état de dégradation de l'immeuble et de ses parties communes, considérant que cette détérioration, liée à la création de la ZAD et non imputable au propriétaire, ne devait pas affecter la fixation du prix.
La Cour de cassation rejette ce raisonnement, en s'appuyant sur les et . Le premier de ces textes assimile la préemption à l'expropriation pour la détermination du prix, tandis que le second impose d'apprécier l'état du bien à la date du jugement de première instance.
La Haute Juridiction rappelle que le prix d'un bien préempté doit être fixé en tenant compte de son état réel à la date du jugement de première instance, quelles qu'en soient les causes de dégradation potentielle ; peu importe que cette détérioration résulte d'une attente prolongée liée à un projet d'aménagement, comme en l'espèce, elle doit être prise en considération pour garantir une évaluation objective et conforme aux principes de l'expropriation.
En écartant cet élément au motif que le propriétaire n'en était pas responsable, la cour d’appel a donc violé les textes applicables.
Cet arrêt illustre la rigueur des principes d'évaluation en matière de préemption et confirme l'exigence d'une appréciation objective de l'état du bien, sans qu'il soit tenu compte des circonstances ayant conduit à sa dégradation, conformément aux règles régissant l'expropriation.