Bail commercial : nullité du bail portant sur un bien appartenant au domaine public et conséquences sur l’indemnité d’occupation

La Cour de cassation affirme, d’abord, que le bail commercial dont l’assiette est un bien appartenant au domaine public est nul de nullité absolue ; ensuite, que l’action en nullité, qui constitue une action personnelle, se prescrit par 5 ans à compter du jour où le demandeur a eu, ou aurait dû avoir, connaissance de l’illicéité du contrat ; enfin, que le bailleur a droit à une indemnité d’occupation malgré la nullité du bail commercial, dès lors qu’il a assuré la jouissance effective du local commercial.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail commercial un local situé à l’arrière d’une plage pour exploiter un restaurant. Le preneur a poursuivi l’exploitation du restaurant sous la forme d’une société. Plus tard, le bailleur a délivré à la société locataire un commandement de payer un arriéré de loyers. La locataire a alors assigné le bailleur en nullité du bail commercial comme étant consenti sur un bien appartenant au domaine public, restitution des loyers et indemnisation de la perte du fonds de commerce.

La cour d'appel de Basse-Terre, par un arrêt du 14 mars 2024 (CA Basse-Terre, 14 mars 2024, n° 22/01225), a déclaré recevable l’action en nullité du bail, prononcé l’annulation du bail, déclaré sans objet le commandement de payer les loyers, condamné le bailleur à payer au locataire une certaine somme en restitution des loyers versés, et rejeté la demande de ce dernier de paiement d’une indemnité d’occupation.

Dans ses motifs, la cour d'appel a considéré que le bail commercial portant sur des locaux et installations situés sur le domaine public était frappé de nullité absolue, dès lors que le bailleur ne disposait d’aucun droit de propriété sur ces biens.

Elle a également décidé que la prescription de l'action en nullité du bail courait à compter de la connaissance, par le demandeur, de cette cause de nullité, et non de la conclusion de l'acte, de sorte que l'action en nullité exercée n'aurait pas été prescrite.

Enfin, elle a décidé que la locataire ne pouvait être condamnée à payer au bailleur, en raison de l'effet rétroactif de l'annulation du bail, une indemnité d'occupation égale à la valeur de la jouissance des lieux que lui avait procuré le bailleur et dont elle avait effectivement bénéficié en exécution du bail, car le bailleur n’est pas propriétaire des locaux donnés à bail. Le bailleur s’est alors pourvu en cassation.

Par un arrêt du 21 mai 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse et annule partiellement l’arrêt d’appel.

La Haute Juridiction confirme la solution des juges du fond en ce qu’ils ont :

• appliqué le délai quinquennal aux actions en nullité pour cause ou objet illicite, dont la prescription court dès lors à compter du jour où la partie demanderesse à la nullité a eu ou aurait dû avoir connaissance de l'illicéité de l'objet du contrat (C. civ., art. 2224) ;

• considéré que le bail commercial ayant pour assiette un bien appartenant au domaine public est nul de nullité absolue pour objet illicite.

En revanche, au visa des articles 1131 et 1304 du Code civil — dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 — l’arrêt est censuré en ce qu’il a rejeté la demande en paiement d’une indemnité d’occupation formée par le bailleur.

La Cour rappelle que les parties doivent, après l'annulation de leurs conventions même pour cause ou objet illicite, être remises dans leur situation antérieure, et que chacune peut prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies.

Ainsi, elle en déduit que le bailleur ayant fourni à la locataire la jouissance effective d'un local à usage de restaurant a le droit de demander une indemnité d’occupation.