Retour sur les propositions votées lors du 119e congrès des notaires de France
Le logement était, pour la première fois, le thème principal du Congrès des notaires de France qui s’est tenu, à Deauville, du 27 au 29 septembre. Plusieurs propositions ont été adoptées par la profession à cette occasion, visant à supprimer certains points de blocage identifiés et faire évoluer le droit positif, et afin de développer l’offre de logements en France, favoriser l’accès au logement, qu’il soit locatif ou en propriété, et pérenniser son logement.
Développer l’offre de logements. - Il importerait déjà, pour la profession, de réduire la durée d’obtention d’un permis de construire définitif par la concertation et par une instruction collégiale et certifiée des projets. Les notaires proposent que :
- toute demande d’autorisation d’urbanisme déposée après cette concertation facultative en vertu de l’ donne lieu à une période de dialogue d’un mois maximum avec les services instructeurs et les administrations concernées, pouvant être étendue jusqu’à deux mois sur demande du pétitionnaire. Toute autre procédure de pré instruction ou de demande de pièces complémentaires serait alors exclue ;
- le maire, dans le cadre de cette procédure, réunisse une conférence d’instruction à laquelle seront obligatoirement conviés les différents services administratifs dont la consultation est prescrite par le Code de l’urbanisme. À l’issue de cette conférence sera établi collégialement un certificat d’instruction liant les services instructeurs et consultés : d’une part quant à la faisabilité du projet concerné ; d’autre part quant au délai de délivrance des avis et autorisations nécessaires à sa réalisation ;
- la possibilité, lorsqu’il aura été fait usage de la procédure de concertation préalable, pour toute association visée à l’ d’agir contre une autorisation d’urbanisme pour un projet portant principalement sur une destination « habitation » soit conditionnée à ce que ladite association ait participé de manière effective à ladite concertation, pourvu qu’elle y ait été expressément conviée.
Il conviendrait, ensuite, de développer les partenariats entre le public et le privé, notamment par une simplification du droit de la commande publique. La profession propose de :
- faciliter la prise en compte des besoins des bailleurs sociaux lorsqu’ils achètent en VEFA : en supprimant l’ ; en clarifiant dans l’objet de tous les bailleurs sociaux leur capacité à se porter acquéreur dans des ventes d’immeubles à construire ou à rénover ; en clarifiant également les termes des dispositions du Code de la construction et de l’habitation offrant aux bailleurs sociaux la faculté de constituer des SCCV avec des promoteurs, notamment dans le cadre d’opérations de réhabilitation ;
- simplifier l’utilisation de la commande publique lorsque son utilisation est nécessaire : en supprimant les dispositions d’origine purement interne incompatibles avec la réalité des opérations immobilières ; en ouvrant aux bailleurs sociaux et intermédiaires la possibilité de constituer des sociétés d’économie mixte à projet unique (« SEMOP ») ; en renforçant la maîtrise d’ouvrage des bailleurs sociaux dans des projets de réhabilitation porteurs de mixité sociale et fonctionnelle, par l’extension à la vente d’immeuble à rénover du dispositif de l’.
Autre voie à emprunter, selon les notaires : instituer une autorisation d’urbanisme favorisant la réversibilité en faveur du logement. La profession propose, précisément, de créer un régime de la construction réversible comportant trois volets :
- Volet législatif : permettre, dans les périmètres définis par les plans locaux d’urbanisme, le dépôt d’une demande de permis de construire à destinations principales « autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire » et, le cas échéant, « habitation », avec faculté d’évolution entre ces destinations pendant une durée de vingt ans à compter de l’obtention de l’autorisation dès lors que les surfaces autorisées initialement à destination d’habitation ne diminueraient pas ;
- Volet administratif : préciser, par circulaire, les conditions d’instruction de ces permis de construire par les différents services locaux et étatiques compétents ;
- Volet fiscal : en Ile-de-France où la vacance des bureaux est la plus prégnante, favoriser la transformation d’une partie des surfaces vers la destination habitation par un avoir fiscal correspondant au prorata de la taxe sur la création de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage (TCBIDF) versée, rapporté au nombre d’années de validité restant à courir au titre du permis multi-destination considéré. Cet avoir serait ensuite utilisé lors du paiement d’autres taxes revenant au même bénéficiaire.
Par ailleurs, il importe pour les notaires de favoriser la mise en concordance des cahiers des charges de lotissement avec la réglementation d’urbanisme en faveur du logement. Ils proposent, pour ce faire, de :
- ajouter un second alinéa à l’ : permettant d’ouvrir à l’initiative des colotis et leurs ayants cause la procédure de mise en concordance des cahiers des charges avec les documents d’urbanisme applicables, au regard notamment de la densité maximale de construction ; conditionnant cette initiative à un projet de demande d’autorisation d’urbanisme à destination d’habitation ; obligeant l’autorité compétente à prononcer la mise en concordance à défaut d’opposition significative des colotis dans le cadre de l’enquête publique ;
- prévoir la publication au fichier immobilier à part entière des cahiers des charges et de leurs modifications, à l’instar des règlements de copropriété.
Favoriser l'accès au logement. - Il conviendrait pour la profession de créer un statut fiscal du bailleur privé, global, cohérent et attractif. Les notaires proposant :
- une option de taxation des revenus locatifs, nus ou meublés, dans la catégorie des revenus fonciers ou dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : que, pour l’imposition de ses revenus locatifs, l’investisseur immobilier personne physique ou société civile, louant en nu ou en meublé de manière permanente, puisse opter soit pour la taxation au titre des revenus fonciers, soit pour la taxation au titre des BIC.
Pour une société civile, l’option serait entre IR et IS, même si le bien loué est meublé.
Cette réforme comportera les conséquences et adaptations principales suivantes :
• ce choix déterminera le régime de taxation de la plus-value de cession du bien loué : en cas d’option pour les revenus fonciers : application du régime des plus-values immobilières des particuliers ; en cas d’option pour les BIC : application du régime des plus-values professionnelles, calculées à partir de la valeur nette comptable (VNC), dont tous les éléments (court terme, long terme, amortissements réintégrés) devront être taxés au taux actuel de la plus-value long terme, soit 30 % ;
• les seuils des régimes micro seront alignés sur le seuil micro-BIC. En cas d’option pour le micro-BIC, la détermination de la valeur nette comptable nécessaire au calcul de la plus-value professionnelle sera effectuée en appliquant un amortissement fiscal de 3 % par an ;
• l’option ne sera pas ouverte aux locations meublées occasionnelles ou temporaires d’une résidence principale du contribuable, dont les revenus resteront taxables dans la catégorie des revenus fonciers, car la taxation des plus-values de cession de telles résidences ne peut relever que du régime des plus-values immobilières des particuliers.
- un statut du Loueur Immobilier Professionnel (LIP) : Que le statut de loueur professionnel, actuellement limité au loueur en meublé, puisse, sur option du contribuable, être appliqué aussi au loueur de logements nus. Le seuil d’application de ce nouveau statut du « Loueur Immobilier Professionnel (LIP) » sera déterminé e cumulant toutes les recettes de location immobilière, qu’elles soient taxées en tant que revenus fonciers ou en tant que BIC. À ce statut s’attacheraient deux conséquences qui existent actuellement : les logements concernés, devenus des biens professionnels, seront exclus de l’assiette de l’IFI ; le contribuable professionnel pourra imputer les déficits constatés dans la catégorie des BIC sur son revenu global (NB : les déficits fonciers bénéficient déjà d’un système d’imputation sur le revenu global que cette proposition ne modifie pas) ;
- un plafonnement des prélèvements obligatoires grevant les logements locatifs en fonction du revenu individuellement généré par chaque logement : qu’en sus du plafonnement général de l’IFI soit institué un plafonnement spécifique des prélèvements obligatoires (taxe foncière, impôt sur les revenus, prélèvements sociaux, IFI) afférents à chaque logement loué, fixé à 75 % des revenus locatifs de ce logement.
Il s’agirait également de créer une égalité de traitement fiscal de la performance énergétique pour les logements nus ou meublés, anciens ou neufs. Les notaires proposent de :
- étendre aux logements loués en meublé à titre de résidence principale, dont la taxation des revenus relève des BIC, le droit à imputation sur le revenu global du déficit provenant des dépenses de rénovation énergétique réalisées par leurs propriétaires ;
- identifier, lors de l’acquisition d’un logement locatif neuf, en état futur d’achèvement ou sous le régime de la vente d’immeuble à rénover, une « charge fiscale de performance énergétique » constituant une charge déductible pour toute acquisition de logement locatif.
La prise en compte de cette charge supposera de justifier d’une performance énergétique satisfaisante pour le logement considéré, soit : comprise entre A et D pour les logements vendus dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover - A ou B pour ceux vendus neufs ou en état futur d’achèvement.
Le montant de cette charge sera déterminé : sur justification du montant réel des dépenses de mise aux normes énergétiques supportées par le vendeur et comprises dans le prix, s’il s’agit d’une vente d’immeuble à rénover ; forfaitairement à 10 % du prix d’acquisition TTC en cas d’achat neuf ou en état futur. Il sera limité par un plafond de 50 000 euros maximum quelle que soit la nature du contrat de vente.
Le déficit résultant le cas échéant de cette charge de performance énergétique sera alors imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, ceci que le contribuable soit taxé en revenus fonciers (règle actuellement applicable) ou en BIC.
La profession suggère aussi de généraliser une offre locative privée solidaire avec le dispositif « Loc’avantages ». Précisément, la profession propose de :
- étendre et pérenniser le dispositif (consistant en une réduction d’impôt applicable aux logements pour lesquels une convention a été passée avec l’ANAH, loués nus, à usage de résidence principale, à un locataire sous condition de ressources), à tout logement destiné à une résidence principale, qu’il soit loué nu ou meublé ;
- simplifier ce dispositif en le rendant simplement déclaratif, avec un engagement de location soumise au dispositif pour une durée minimale de 6 ans, le conventionnement ANAH devant être la règle uniquement lorsque cette agence subventionne la réalisation de travaux.
Il s’agirait aussi de simplifier le droit de préemption du locataire pour favoriser l’accession à la propriété. Les notaires proposent, à cette fin, de :
- supprimer le droit de préemption du locataire en cas de première vente après division ;
- simplifier les droits de préemption des locataires : en créant au profit du locataire un droit de préemption lors de toute vente, en cours de bail d’un logement nu (relevant du titre I de la loi de 1989) ou meublé (relevant du titre Ibis de la loi de 1989). Dans ce dernier cas, le droit de préemption concernera également les meubles inventoriés dans le bail ; en généralisant le droit de préemption lié au congé pour vendre en l’étendant au logement meublé (relevant du titre I bis de la loi de 1989). Dans ce cas le droit de préemption concernera également les meubles inventoriés dans le bail. En cas d’exercice par le locataire en meublé de son droit de préemption, la durée de son bail sera prorogée de plein droit jusqu’au dernier jour du délai de deux ou quatre mois (en cas de prêt) dont il dispose pour la réalisation de l'acte de vente. Précision : le dispositif de la loi Aurillac (vente en bloc avec prolongation des baux) serait maintenu pour permettre d’échapper au droit de préemption des locataires et donc à la découpe de l’immeuble, en nu comme en meublé.
Il s’agirait enfin de maintenir dans le temps les décotes consenties au premier accédant dans les modes d’accession aides à la propriété. La profession propose de :
- créer un régime juridique commun à tous les modes d’accession aidés par l’ajout dans le Code de la construction et de l’habitation d’une nouvelle section au Chapitre 3 du titre 4 du livre 4 « relatif à l’accession à la propriété et autres cessions » qui aurait pour objet : de définir les modes d’accession aidés à la propriété comme étant tout mode d’accession à tout ou partie (indivise ou démembrée) de la propriété d’un logement, à prix ou valeur décotée par rapport au prix ou à la valeur du marché, mis en place par un acteur public, une personne ayant bénéficié directement ou indirectement d’une aide publique, ou une personne bénéficiaire d’une autorisation de construire lui imposant la mise en place d’un tel mode d’accession aidé (suivant le même régime que celui des logements sociaux et intermédiaires (CU, art. L.151-15 et R.151-38)) ;
- puis de déterminer, pour chaque logement concerné, deux plafonds applicables pour une durée de trente ans à compter de la première acquisition : un plafond de prix de revente du logement considéré, proportionnel à la décote appliquée lors de son acquisition, l’effet de ce premier plafonnement étant cependant minoré d’un trentième pour chaque année entière de possession ; un plafond de ressources applicable aux accédants candidats à l’acquisition du logement aidé.
Pérenniser son logement. – Il importe aux notaires, déjà, de pérenniser le logement du dirigeant de société. La profession propose ainsi d’étendre aux dirigeants de sociétés le bénéfice de l’insaisissabilité automatique de la résidence principale. À cet effet, il conviendrait de modifier le .
Il s’agirait aussi de pérenniser le logement de nos ainés. La profession suggère déjà de repenser la vente en viager en famille, proposant de :
- modifier la nature de la présomption de donation posée par l’ pour en faire une présomption simple ;
- écarter purement et simplement la vente en nue-propriété du champ d’application du texte.
À cet effet, l’ devra être modifié.
Les notaires estiment aussi important de repenser le prêt viager hypothécaire en famille et proposent d’élargir son champ d’application :
- quant aux personnes autorisées à la consentir aux personnes physiques, dans le respect du monopole bancaire ;
- quant aux biens donnés en garantie, à tout bien ou droit immobilier, qu’elle qu’en soit la destination, s’agissant d’un prêt à la consommation.
Il importerait par ailleurs de pérenniser le logement de la famille. Les notaires proposent, à cette fin, que :
- l’ soit complété afin d’être applicable aux droits de toute nature par lesquels est assuré le logement de la famille ;
- l’ soit modifié afin que l’office du juge comprenne obligatoirement, lors de l’AOPM, la localisation du logement de la famille, protégé par l’article 215 al. 3 ;
- l’ soit modifié en faveur d’une extension du droit temporaire du conjoint survivant au logement ayant fait l’objet d’une aliénation avec réserve d’usufruit par son conjoint ;
- l’ soit complété en indiquant que la renonciation à l’insaisissabilité de la résidence principale qu’il autorise entre dans le champ d’application de l’.
Proposition commune. – La profession juge enfin nécessaire d’accélérer la rénovation énergétique des copropriétés grâce au tiers financement. Précisément, les notaires proposent de :
- ouvrir la qualité de preneur à bail à réhabilitation à toute personne physique ou morale ;
- permettre la mise en place d’un bail à réhabilitation par le syndicat des copropriétaires pour les parties communes générales ou spéciales d’une copropriété ;
- inscrire dans le champ contractuel plusieurs éléments de son économie générale pour en faire un outil adaptable à chaque situation ;
- permettre à chaque copropriétaire concerné d’inclure son logement dans le bail à réhabilitation tout en conservant le droit de l’occuper ou d’en disposer tant qu’il honore ses obligations ;
- permettre aux OFS de contractualiser avec leurs preneurs à BRS, dans le bail initial ou un avenant postérieur, le droit de vote pour toute décision portant sur la rénovation des parties communes et la prise en charge de travaux de rénovation des parties communes de la copropriété.
Il s’agirait aussi de promouvoir avec les collectivités compétentes la rénovation énergétique du bâti à l’échelle des quartiers, grâce au contrat de performance énergétique. Dans le détail, la profession propose de :
- permettre à toute personne publique ou parapublique compétente en matière d’aménagement et/ou d’habitat de conclure un contrat de performance énergétique (« CPE ») avec tiers financement pour le compte d’autres personnes publiques ou privées, afin de favoriser la rénovation globale des bâtiments dans un quartier ;
- prévoir un vote des copropriétaires à la majorité de l’article 25 pour adhérer à ce processus et engager en conséquence le diagnostic énergétique nécessaire à son lancement ;
- favoriser le développement des rénovations globales par le recours au CPE dans les copropriétés en consacrant parmi les travaux d’intérêt collectifs visés