L'OCDE publie un rapport sur la fiscalité immobilière internationale
Dans un rapport intitulé « La fiscalité immobilière dans les pays de l'OCDE », l'Organisation de coopération et de développement économiques évalue le large spectre d'impôts et de taxes que les pouvoirs publics appliquent aux biens immobiliers à usage résidentiel. Le rapport montre que si les taxes sur le logement jouent un rôle important dans les pays de l'OCDE, des réformes sont possibles pour améliorer leur équité, leur efficacité économique et les recettes qu'elles génèrent.
Le rapport souligne que le logement constitue le principal actif pour la plupart des ménages, et joue un rôle encore plus important pour la classe moyenne, car les résidences principales représentent en moyenne 60 % du patrimoine détenu par celle-ci. Néanmoins, les ménages à haut revenu, à haut patrimoine et plus âgés détiennent une part disproportionnée du patrimoine immobilier global. L'augmentation sans précédent des prix de l'immobilier au cours des trois dernières décennies a rendu de plus en plus difficile l'accès des jeunes ménages à la propriété immobilière. L'importance du logement varie considérablement d'un pays à l'autre. La part des propriétaires sur l'ensemble des ménages s'échelonne ainsi de 44 % (Allemagne) à 93 % (Lituanie), tandis que le patrimoine immobilier (en tenant compte à la fois des résidences principales et des biens immobiliers secondaires) représente au moins 80 % du patrimoine total des ménages au Chili, en Lettonie, en Lituanie et en Grèce, mais moins de 40 % aux États-Unis et en Nouvelle-Zélande.
Bien qu'il soit réparti plus également que les actifs financiers, le patrimoine immobilier demeure concentré entre les mains de ménages à haut revenu, à haut patrimoine et âgés. Les ménages à haut patrimoine et, dans une moindre mesure, ceux à haut revenu, détiennent une part disproportionnée des résidences principales, ainsi que la majorité des biens immobiliers secondaires. Les ménages à haut revenu détiennent également une part disproportionnée de la dette immobilière, même si, en termes relatifs, la charge de la dette pesant sur les ménages à faible revenu ayant contracté un emprunt est généralement plus élevée. Par ailleurs, la proportion de propriétaires et le niveau de patrimoine immobilier sont fortement corrélés à l'âge : les ménages âgés détiennent un patrimoine immobilier plus important et représentent une part bien plus élevée des propriétaires.
Du fait d'une hausse sans précédent des prix de l'immobilier ces dernières décennies, les jeunes générations éprouvent de plus en plus de difficultés à accéder au marché du logement. Malgré quelques fluctuations, les prix de l'immobilier ont enregistré une progression forte et continue au cours du siècle dernier, qui s'est fortement accélérée ces 30 dernières années, avant de connaître une croissance encore plus importante durant la pandémie de COVID-19.
Selon l'OCDE, le logement a aussi d'importantes répercussions sur l'environnement. L'empreinte carbone du secteur résidentiel est considérable, puisqu'il représente environ 22 % de la consommation finale d'énergie dans le monde et 17 % des émissions de CO2 liées à l'énergie, l'essentiel de l'énergie consommée par les logements étant imputable au chauffage, sans compter que le secteur est un important émetteur de particules fines. En matière d'environnement, les répercussions du logement se font également sentir sur l'utilisation des sols et la biodiversité, avec notamment la disparition des terres rurales et le morcellement des habitats naturels, ainsi que sur les transports et la consommation d'eau.
Compte tenu des pressions qui s'exercent sur les autorités pour mobiliser des recettes, améliorer le fonctionnement des marchés du logement et lutter contre les inégalités, la question des taxes sur l'immobilier revêt une importance croissante. La fiscalité immobilière joue déjà un rôle important dans la zone OCDE, dans la mesure où les pays prélèvent un large éventail d'impôts sur les biens immobiliers résidentiels. Selon le rapport, cependant, l'efficience, l'équité et le potentiel de recettes des taxes sur l'immobilier sont souvent limités par la façon dont ces taxes sont conçues.
Ce rapport constate également que si certaines politiques fiscales relatives au logement peuvent contribuer à résoudre plusieurs difficultés actuelles sur le marché du logement, elles ne sont pas toujours l'outil le plus efficace. Il recense un certain nombre d'options de réforme que les pays pourraient envisager de mettre en œuvre afin d'accroître tout à la fois l'efficience, l'équité et le potentiel de recettes des taxes sur les biens immobiliers. Le rapport passe en revue un large éventail d'options de réforme qui pourraient contribuer à améliorer la conception, le fonctionnement et l'impact des taxes sur l'immobilier, notamment :
• renforcer le rôle des impôts périodiques sur la propriété immobilière, en particulier en veillant à ce qu'ils reposent sur des valeurs cadastrales régulièrement mises à jour, tout en allégeant les impôts sur les transactions immobilières afin de rendre le marché du logement plus efficient et d'améliorer l'équité verticale et horizontale ;
• envisager de plafonner l'exonération des plus-values lors de la vente d'une résidence principale pour faire en sorte que les plus-values les plus importantes soient taxées, ce qui aurait pour avantage de renforcer la progressivité et d'atténuer une partie des pressions à la hausse qui s'exercent sur les prix des logements, tout en continuant d'exonérer les plus-values réalisées sur la vente de la résidence principale pour la majorité des ménages ;
• progressivement supprimer ou plafonner la déductibilité des intérêts d'emprunt pour les logements occupés par leurs propriétaires aurait également des effets positifs sur la progressivité, les recettes fiscales et l'accessibilité financière des logements ;
• mieux cibler les incitations fiscales en faveur de la rénovation énergétique des bâtiments afin d'en améliorer l'accès pour les ménages à faible revenu. Cela pourrait contribuer à réduire davantage les émissions et à améliorer l'équité des incitations fiscales ;
• ne pas imposer la prudence en cas de recours aux incitations fiscales pour encourager l'accession à la propriété ; le plus souvent, stimuler l'offre de logements et promouvoir un usage plus efficace du parc de logements existant au moyen de mesures fiscales et non fiscales aura probablement un plus fort impact sur l'accessibilité des logements ;
• durcir les exigences déclaratives, y compris concernant les informations que les tiers doivent communiquer aux autorités fiscales et l'échange international de renseignements à des fins fiscales, est déterminant pour garantir la bonne application des taxes sur l'immobilier.
Le rapport conclut en indiquant que toute évaluation des politiques fiscales relatives à l'immobilier devrait appréhender de façon globale leurs liens avec d'autres politiques fiscales et non fiscales et avec la situation sur le marché du logement. Les réformes de la fiscalité immobilière doivent être planifiées avec soin et en tenant compte de leurs conséquences sur différentes catégories de ménages. Elles peuvent avoir un impact important sur le prix des logements, entraînant des effets potentiellement significatifs en termes de répartition du patrimoine et des conséquences financières et économiques à plus grande échelle. Une mise en œuvre progressive des réformes peut aider à empêcher des chocs macroéconomiques négatifs tout en atténuant leurs effets délétères sur certaines catégories d'individus, du moins à court terme. Associer des réformes de la fiscalité immobilière à d'autres mesures fiscales ou redistributives peut aussi contribuer à amortir l'impact de certaines réformes sur les personnes plus vulnérables, tout en améliorant l'acceptabilité publique et la faisabilité politique des changements prévus.